서울·세종·6대 광역시의 주택 구입 부담과
임차 부담으로 살펴본 지역경제의 격차
같은 금액의 월급을 받더라도 어느 도시에 거주하느냐에 따라 실제로 사용할 수 있는 돈은 크게 달라진다. 집값과 전월세 비용이 높은 도시에서는 소득이 많아도 주거비를 제외하면 소비와 저축에 쓸 수 있는 금액이 적다. 반대로 집값이 비교적 낮은 도시에서는 주거비 부담이 작을 수 있지만, 안정적이고 보수가 높은 일자리 자체가 부족할 가능성도 있다.
따라서 지역의 경제 수준을 비교할 때 집값이나 평균소득 가운데 한쪽만 봐서는 현실을 제대로 이해하기 어렵다. 소득이 높은 도시라도 주택가격이 더 빠르게 올라가면 내 집 마련은 어려워지고, 집값이 낮은 도시라고 해서 반드시 생활 기회가 풍부한 것도 아니다. 주택가격에는 단순히 건물의 가치만 담기는 것이 아니라 일자리와 교육, 교통, 의료, 문화시설에 접근할 수 있는 기회까지 함께 반영되기 때문이다.
현재 공개된 최신 전국 단위 자료인 국토교통부의 2024년도 주거실태조사는 전국 약 6만 1,000가구를 대상으로 주거 상황을 조사했다. 이 자료에서 주택 구입 부담은 연소득 대비 주택가격 배율인 PIR, 임차 부담은 월소득 대비 월임대료 비율인 RIR로 확인할 수 있다. 이번 글에서는 서울과 부산·대구·인천·광주·대전·울산, 그리고 세종을 포함한 8개 특·광역시를 중심으로 도시별 주거비 부담을 비교해 보려고 한다.
가. PIR과 RIR로 비교한 전국 대도시의 주거비 부담
PIR은 자가가구의 현재 주택가격을 연간 가구소득과 비교한 지표다. 예를 들어 PIR이 10배라면 다른 지출을 전혀 하지 않고 연소득을 모두 모은다고 가정해도 현재 주택가격에 도달하는 데 10년이 걸린다는 뜻이다. 실제 주택 구입에는 생활비와 세금, 대출이자, 자기자본이 필요하므로 현실적인 구입 기간과는 차이가 있지만, 도시별 주택가격과 소득 사이의 간격을 비교하는 데 유용하다.
RIR은 임차가구의 월소득 가운데 월임대료가 차지하는 비율이다. 전세나 보증부 월세의 보증금은 일정한 월세 전환율을 적용해 월임대료로 환산한다. 2024년 조사에서는 연 5.9%의 전환율이 적용됐다. 다만 관리비와 냉난방비, 주거 관련 대출이자, 통근비 등은 포함되지 않기 때문에 실제 체감 부담은 통계보다 커질 수 있다.
2024년 중위값 기준 대도시별 지표는 다음과 같다.
| 도시 | 자가가구 PIR | 임차가구 RIR | 1인당 가계총처분가능소득 |
| 서울 | 13.9배 | 22.9% | 3,222만 원 |
| 부산 | 6.0배 | 15.8% | 2,616만 원 |
| 대구 | 6.7배 | 14.8% | 2,567만 원 |
| 인천 | 6.6배 | 15.0% | 2,687만 원 |
| 광주 | 5.2배 | 14.4% | 2,778만 원 |
| 대전 | 6.5배 | 12.5% | 2,875만 원 |
| 울산 | 5.4배 | 13.1% | 3,112만 원 |
| 세종 | 8.2배 | 18.6% | 2,838만 원 |
| 전국 | 6.3배 | 15.8% | 2,782만 원 |
PIR과 RIR은 국토교통부 주거실태조사의 가구 단위 지표이고, 마지막 열은 지역 전체의 소득환경을 보여주는 국가데이터처의 1인당 지표다. 조사 단위와 계산 방식이 다르므로 세 수치를 직접 대입해서는 안 되지만, 도시별 소득과 주거비가 어떤 방향으로 움직이는지 함께 살펴볼 수 있다.
가장 눈에 띄는 곳은 서울이다. 서울의 PIR은 13.9배로 전국 6.3배의 두 배가 넘고, 두 번째로 높은 세종의 8.2배와도 상당한 차이가 난다. 임차가구의 RIR도 22.9%로 8개 도시 가운데 가장 높다. 서울에서 높은 소득을 얻더라도 상당 부분이 집을 구입하거나 임차하는 비용으로 흡수될 가능성이 크다는 의미다.
세종은 주택 구입 부담과 임차 부담이 모두 두 번째로 높았다. 특히 RIR은 2023년 15.6%에서 2024년 18.6%로 3.0%포인트 상승했다. 같은 기간 전국 RIR은 15.8%로 변화가 없었다. 전국 평균만 보면 임대료 부담이 안정된 것처럼 보이지만, 도시별로는 서로 다른 움직임이 나타났다는 것을 알 수 있다.
대구와 인천은 PIR이 각각 6.7배와 6.6배로 전국 평균보다 높지만, RIR은 14.8%와 15.0%로 전국 평균보다 낮았다. 주택을 임차해 거주하는 부담과 소유권을 확보하는 부담이 반드시 같은 방향으로 움직이지 않는다는 사례다. 반대로 부산은 PIR이 6.0배로 전국 평균보다 낮지만 RIR은 전국과 같은 15.8%였다.
광주는 PIR 5.2배로 주택 구입 부담이 가장 낮았고, 대전은 RIR 12.5%로 임차 부담이 가장 낮았다. 울산 역시 PIR 5.4배와 RIR 13.1%로 상대적으로 부담이 낮았다. 그러나 낮은 수치가 모든 계층의 주거 문제가 해결됐다는 뜻은 아니다. 이 지표는 도시 전체의 중위값이므로 청년 1인가구, 저소득층, 비정규직, 고령 임차가구가 겪는 부담은 평균적인 결과에 가려질 수 있다.
나. 서울과 지방 대도시의 차이는 집값만의 문제가 아니다
서울의 높은 주거비는 단순히 인구가 많거나 주택이 부족해서 발생한 현상으로만 보기 어렵다. 대기업 본사와 금융, 정보통신, 전문서비스업, 대학, 대형병원, 문화시설 등이 서울과 수도권에 집중되면서 이곳에 거주할 때 얻을 수 있는 경제적 기회의 가치가 주택가격에 반영된다. 같은 크기와 연식의 주택이라도 일자리와 교통망에 쉽게 접근할 수 있는 지역의 가격이 높은 이유다.
국가데이터처에 따르면 2024년 서울·경기·인천의 지역내총생산은 1,352조 원으로 전국의 52.8%를 차지했다. 수도권은 국토 면적의 일부에 불과하지만 국가 경제활동의 절반 이상을 생산하고 있다. 청년과 전문인력이 일자리를 찾아 수도권으로 이동하면 주택 수요가 증가하고, 높아진 주거비 때문에 더 많은 소득이 필요한 구조가 형성된다. 기업 역시 인재와 시장을 확보하기 위해 수도권을 선호하면서 일자리와 인구, 집값이 서로를 끌어올리는 순환이 반복된다.
서울과 울산의 비교는 이 구조를 잘 보여준다. 2024년 1인당 가계총처분가능소득은 서울이 3,222만 원, 울산이 3,112만 원으로 차이는 약 110만 원이었다. 하지만 자가가구 PIR은 서울 13.9배, 울산 5.4배로 두 배 이상 벌어졌다. 서로 다른 조사에서 산출된 수치이므로 직접 계산할 수는 없지만, 서울의 주택 접근 비용이 지역 간 소득 차이보다 훨씬 크게 벌어져 있다는 방향은 확인할 수 있다.
울산은 제조업 중심의 고임금 일자리가 존재하는 동시에 서울보다 주택가격이 낮아 소득 대비 주거비 부담도 낮게 나타난다. 이 사례는 지방 대도시의 주거 문제를 해결하려면 주택 공급만 늘리는 것이 아니라 지역에 생산성과 임금이 높은 일자리를 만들어야 한다는 점을 보여준다. 주택가격이 같아도 가구소득이 높아지면 PIR과 RIR은 낮아질 수 있기 때문이다.
반면 지방의 낮은 주택가격이 언제나 긍정적인 신호인 것은 아니다. 청년인구와 일자리가 감소하는 지역에서는 주택 수요가 약해져 가격이 낮아질 수 있다. 집은 비교적 저렴하지만 원하는 직장을 찾기 어렵고, 교육·의료·문화서비스에 대한 접근성도 낮다면 사람들은 다시 수도권으로 이동한다. 인구가 줄면 지역 상권과 세수가 약해지고 공공서비스 유지가 어려워지면서 주택 수요가 더 감소하는 악순환이 발생할 수 있다.
인천처럼 서울과 생활권이 연결된 도시에서는 통계에 드러나지 않는 비용도 고려해야 한다. 인천의 PIR과 RIR은 서울보다 낮지만 서울로 장거리 출퇴근한다면 교통비와 통근시간이라는 부담이 추가된다. 주거비를 줄이기 위해 도시 외곽으로 이동한 가구가 하루 두세 시간을 출퇴근에 사용한다면 비용이 사라진 것이 아니라 시간과 이동비로 바뀐 셈이다.
세종의 높은 지표도 별도로 살펴볼 필요가 있다. 세종의 1인당 가계총처분가능소득은 전국 평균보다 높지만 PIR과 RIR 모두 대도시 상위권이다. 신축 아파트 중심의 주택 구성, 행정기관 주변에 집중된 수요, 제한된 생활권과 임차주택의 수급 구조 등이 복합적으로 반영됐을 가능성이 있다. 다만 단년 지표만으로 원인을 단정하기보다는 가구 유형과 주택 형태, 공급 시기까지 함께 확인해야 한다.
결국 대도시의 주택가격은 건물 한 채의 가격이 아니라 그 도시에서 얻을 수 있는 기회의 가격에 가깝다. 서울의 주거비 부담을 낮추려면 주택 공급과 임차 지원이 필요하지만, 동시에 서울에 몰린 일자리와 교육·의료·문화 기능을 다른 도시로 분산하지 않으면 높은 수요는 계속될 수밖에 없다.
다. 주거비 격차가 소비와 자산, 세대 간 불평등으로 이어지는 과정
소득 대비 주거비 부담이 높아지면 가장 먼저 줄어드는 것은 가구의 선택 가능한 소비다. 임대료나 대출 원리금은 매달 우선적으로 지출해야 하는 비용이기 때문에 식비와 의류비, 문화생활비, 교육비, 저축액을 조정할 수밖에 없다. 같은 소득을 받는 가구라도 서울에서 소득의 20% 이상을 임대료로 지출하는 가구와 대전에서 10%대 초반을 지출하는 가구의 실제 생활 여력은 달라질 수 있다.
이러한 차이는 지역경제에도 영향을 준다. 주거비로 많은 돈이 빠져나가면 음식점과 소매점, 문화시설, 개인서비스업에서 사용할 수 있는 금액이 줄어든다. 주택 소유자에게 돌아간 임대소득이 다시 지역에서 소비되지 않는다면 임차가구의 높은 주거비는 지역 상권의 소비 위축으로 이어질 수 있다. 높은 집값이 지역의 부를 보여주는 것처럼 보이지만, 동시에 생활경제의 활력을 떨어뜨리는 요인이 될 수 있는 것이다.
주택 소유 여부에 따른 자산 격차도 커진다. 국가데이터처의 2025년 가계금융복지조사에 따르면 2025년 3월 말 기준 가구의 평균 자산은 5억 6,678만 원, 평균 순자산은 4억 7,144만 원이었다. 전체 자산 가운데 실물자산이 약 75.8%를 차지할 정도로 한국 가계의 자산은 부동산에 크게 의존한다. 주택가격이 오르면 기존 소유자는 자산이 증가하지만 무주택자는 더 많은 보증금과 자기자본을 마련해야 한다.
서울처럼 PIR이 높은 지역에서는 근로소득만으로 주택을 구입하기 어려워지면서 부모의 증여와 상속, 기존 부동산 보유 여부가 주거 수준을 결정하는 영향력이 커진다. 같은 직장과 비슷한 연봉을 가진 청년이라도 가족에게 주거자금을 지원받을 수 있는 사람과 그렇지 못한 사람의 출발점이 달라진다. 소득 격차가 자산 격차로 확대되고, 다시 다음 세대의 주거 기회와 교육 기회에 영향을 주는 구조다.
높은 주거비는 결혼과 출산, 이직, 창업 같은 장기적인 선택에도 영향을 줄 수 있다. 월세와 대출 상환 부담이 크면 더 넓은 집으로 이동하거나 소득이 불안정한 기간을 감수하기 어렵다. 국토연구원의 분석에서도 수도권에서는 주거 불안정이 출산율과 출산 의향을 낮추는 중요한 요인으로 나타난 반면, 비수도권에서는 장기적인 일자리 전망과 고용 안정성이 더 큰 영향을 미치는 것으로 분석됐다. 수도권과 비수도권에 똑같은 주거정책을 적용해서는 충분하지 않은 이유다.
정책도 도시의 상황에 따라 달라져야 한다. 서울과 세종처럼 PIR과 RIR이 모두 높은 곳에서는 직장과 교통망에 가까운 주택 공급, 장기 공공임대주택, 청년·신혼부부 임차 지원이 우선돼야 한다. 단순히 도시 외곽에 주택 수를 늘리는 방식은 장거리 통근비용을 키울 수 있으므로 일자리와 주택, 교통을 함께 계획해야 한다.
대구와 인천처럼 주택 구입 부담이 임차 부담보다 상대적으로 높은 지역에서는 실수요자의 초기 자기자본 부담과 주택금융 구조를 점검할 필요가 있다. 부산처럼 임차 부담이 전국 평균 수준인 도시에서는 고령가구와 청년 1인가구 등 취약 임차계층을 세분화해야 한다. 대전과 울산처럼 전체 RIR이 낮은 도시도 특정 산업 침체나 고용 감소가 발생하면 소득이 줄면서 주거비 부담이 빠르게 높아질 수 있으므로 낮은 현재 수치만으로 안심하기 어렵다.
장기적으로는 지역별 RIR과 PIR뿐 아니라 주거비를 지출하고 실제로 얼마가 남는지를 보여주는 잔여소득, 관리비와 에너지 비용, 통근시간과 교통비, 가구 연령과 소득분위별 부담을 함께 공개해야 한다. 대도시 전체의 중위값 하나로는 월세가구와 전세가구, 기존 주택 소유자와 무주택 청년이 겪는 차이를 충분히 확인할 수 없기 때문이다.
2024년 기준 전국 대도시 가운데 소득 대비 주거비 부담이 가장 높은 곳은 서울이었다. 서울의 자가가구 PIR은 13.9배, 임차가구 RIR은 22.9%로 전국 평균을 크게 웃돌았다. 세종도 PIR 8.2배와 RIR 18.6%로 높은 수준을 보였다. 반면 광주는 주택 구입 부담이, 대전은 임차 부담이 가장 낮았으며 울산은 높은 소득과 비교적 낮은 주택가격이 결합해 두 지표 모두 낮게 나타났다.
하지만 이러한 수치를 단순히 어느 도시가 살기 좋다는 순위로 해석해서는 안 된다. 낮은 주거비는 높은 소득 덕분일 수도 있고, 인구와 산업의 이탈로 주택 수요가 약해진 결과일 수도 있다. 높은 주거비 역시 경제적 기회가 풍부하다는 신호인 동시에, 그 기회를 이용하기 위해 지나치게 비싼 비용을 지불해야 한다는 의미이기도 하다.
주거비 격차는 가구의 소비 여력과 저축, 결혼과 출산, 지역 상권, 세대 간 자산 이전까지 영향을 미친다. 기존 주택 소유자는 가격 상승으로 자산을 축적하지만 무주택자는 소득의 상당 부분을 임대료와 보증금 마련에 사용한다. 지역 간 경제 불균형과 도시 내부의 자산 불평등이 주택을 통해 동시에 확대되는 구조다.
지역 균형발전의 목표는 지방의 집값을 서울처럼 올리거나 모든 도시의 주택가격을 같게 만드는 것이 아니다. 지방 대도시에는 안정적이고 생산성이 높은 일자리와 교육·의료·문화 기반을 확충하고, 수요가 집중된 도시에는 생활권 안에서 감당할 수 있는 주택을 충분히 공급해야 한다. 어느 지역에서 거주하더라도 소득의 과도한 부분을 주거에 사용하지 않고 일과 가족, 소비와 저축을 선택할 수 있는 환경을 만드는 것이 진정한 주거 안정과 경제 균형에 가깝다.
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다. 일자리와 주택 수요가 집중된 서울
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본문 나에서 서울·경기·인천의 지역내총생산이 전국의 52.8퍼센트를 차지하고, 청년과 전문인력 및 기업이 수도권으로 모이는 순환 구조를 설명한 문단 바로 뒤에 배치합니다.
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